29. 12. 2011. Slovensko a reality
Myslím, že rok 2011 je charakteristický tlakom dopytu na cenu konečného produktu – teda konečnú cenu za nehnuteľnosť a neustále zvyšovanie znalostí kupujúcich. Pre realitné kancelárie to znamenalo dve zásadné veci – priemerná cena na jednotku predaja sa znížila a počet obhliadok na predanú jednotku sa zvýšil. Pokiaľ by sme tieto dve veličiny porovnávali s časmi najväčšieho rastu realitného trhu, dostali by sme sa pri cene za jednotku predaja na prepad o desiatky percent a pri počte obhliadok k nárastu o stovky percent. Prepad o desiatky percent pri cene za nehnuteľnosti však nemožno pripisovať plošnému znižovaniu cien. V roku 2011 sa priemerná cena bytu znížila hlavne kvôli preferenciám kupujúcich, ktorý pri zachovaní podobných parametrov nehnuteľnosti vybrali tú, ktorá bola ponúkaná za nižšiu cenu, prípadne ponúkala istú formu zľavy. Veľkú výhodu preto mali projekty nezaťažené vysokou cenou pozemkov a práce z predkrízového obdobia.
V pohľade na celý minulý rok sa najlepšie predávali 2- a 3-izbové byty a najžiadanejšou lokalitou bola Bratislava Ružinov. Horšie výsledky zaznamenali luxusné nehnuteľnosti.
Šancu na úspech ma každý projekt, ktorý prejde dôkladnou prípravou a zohľadní nie len faktor očakávaného zisku na m2 plochy, ale zohľadní všetky faktory potrebné pre úspech projektu. Medzi úspešné projekty patria napríklad Južné mesto - Slnečnice, Byty Jelenia, Retro, Vinohradis a ďalšie. Veľkým prínosom pre developerov je získať nový pohľad na projekt zo strany skúsených poradcov, najlepšie s aktívnymi skúsenosťami s predajom v lokalite plánovaného projektu.
Čo sa týka parametra úspešnosti – najlepšie ho asi vystihuje rýchlosť predaja. Absolútne najvyššiu rýchlosť predaja zaznamenali niektoré projekty „štartovacieho“ bývania. Priniesli veľmi zaujímavú konečnú cenu za byt a kupujúci nemali problém obetovať komfort, ktorý prinášali väčšie výmery drahších bytov. Výrok, že „ľudia kupujú byty s menšími výmerami, lebo sú na to zvyknutí z panelákových bytov“ je podľa nás nesprávny a kupujúci iba zreálňujú svoje očakávania. Týka sa to nie len znižovania požiadaviek na veľkosť plochy izieb, čoraz viac si uvedomujú aj dopad úverového zaťaženia na ich rozpočty.
Najväčšou výzvou pre developerov bude pripraviť ideálny projekt pre konkrétnu lokalitu. Nie všade je vhodné, prípadne možné umiestniť projekty štartovacieho bývania. Najväčšiu šancu majú vhodne zvolené projekty pre nižší a stredný segment, nakoľko vyšší segment je hlavne v Bratislave už dostatočne saturovaný.
V dnešnej situácii nie je možné byť optimistom, alebo pesimistom. Je dôležité mať pripravené dva scenáre – prvý (optimistický), ktorý ráta s tým, že sa situácia stabilizuje, respektíve že dôjde k veľmi miernemu rastu/poklesu hospodárstva; a druhý scenár ktorý by sa dal charakterizovať ako pesimistický.
Prvý scenár by znamenal, že v relatívne stabilnom hospodárstve budú dostupné úvery a osoby hľadajúce bývanie budú od developerov byty „kupovať“ tak ako doteraz. Kupujúci budú dôkladnejší pri ich výbere a cena bude naďalej zohrávať dôležitú úlohu. V tomto scenári neočakávame plošné znižovanie cien, môže sa ale prejaviť pri luxusnejších nehnuteľnostiach, ktorým dopyt klesá.
Druhý, pesimistický scenár, v prípade väčšieho prepadu hospodárstva, alebo veľkej nestability na svetových trhoch by priniesol odliv časti kupujúcich k prenájmom a realitné kancelárie sa budú viac zaoberať sprostredkovaním prenájmov. Zároveň ale časť tohto výpadku nahradia ľudia diverzifikujúci riziko, ktorý časť svojich peňazí investujú do nehnuteľností, pri ktorých bude rásť dopyt po prenájme. Presun preferencií k prenájmom bude samozrejme vplývať na ceny a povedie k ich ďalšiemu znižovaniu, konkrétne čísla ale nie je možné v tejto chvíli formulovať.
Vyjadrenie k otázkam pre Slovensko a reality
Aký bol rok 2011 a čo prinesie rok 20121) Ako vnímate situáciu na realitnom trhu v roku 2011? Prekvapilo vás na ňom niečo? Ktoré typy nehnuteľností sa predávali najlepšie a ktoré naopak úplne prepadli v záujme kupujúcich? Skúste to zhodnotiť z vášho regionálneho pohľadu, prípadne aj s konkrétnymi skúsenosťami z vašej praxe?
Myslím, že rok 2011 je charakteristický tlakom dopytu na cenu konečného produktu – teda konečnú cenu za nehnuteľnosť a neustále zvyšovanie znalostí kupujúcich. Pre realitné kancelárie to znamenalo dve zásadné veci – priemerná cena na jednotku predaja sa znížila a počet obhliadok na predanú jednotku sa zvýšil. Pokiaľ by sme tieto dve veličiny porovnávali s časmi najväčšieho rastu realitného trhu, dostali by sme sa pri cene za jednotku predaja na prepad o desiatky percent a pri počte obhliadok k nárastu o stovky percent. Prepad o desiatky percent pri cene za nehnuteľnosti však nemožno pripisovať plošnému znižovaniu cien. V roku 2011 sa priemerná cena bytu znížila hlavne kvôli preferenciám kupujúcich, ktorý pri zachovaní podobných parametrov nehnuteľnosti vybrali tú, ktorá bola ponúkaná za nižšiu cenu, prípadne ponúkala istú formu zľavy. Veľkú výhodu preto mali projekty nezaťažené vysokou cenou pozemkov a práce z predkrízového obdobia.
V pohľade na celý minulý rok sa najlepšie predávali 2- a 3-izbové byty a najžiadanejšou lokalitou bola Bratislava Ružinov. Horšie výsledky zaznamenali luxusné nehnuteľnosti.
2) Aké typy projektov, ktoré sú v súčasnosti vo výstavbe, alebo ich majú v pláne začať investori stavať, majú reálnu šancu na "úspech"? Mnoho investorov svoje projekty prehodnocuje - čo bude pre nich náročné oproti roku 2011?
Šancu na úspech ma každý projekt, ktorý prejde dôkladnou prípravou a zohľadní nie len faktor očakávaného zisku na m2 plochy, ale zohľadní všetky faktory potrebné pre úspech projektu. Medzi úspešné projekty patria napríklad Južné mesto - Slnečnice, Byty Jelenia, Retro, Vinohradis a ďalšie. Veľkým prínosom pre developerov je získať nový pohľad na projekt zo strany skúsených poradcov, najlepšie s aktívnymi skúsenosťami s predajom v lokalite plánovaného projektu.
Čo sa týka parametra úspešnosti – najlepšie ho asi vystihuje rýchlosť predaja. Absolútne najvyššiu rýchlosť predaja zaznamenali niektoré projekty „štartovacieho“ bývania. Priniesli veľmi zaujímavú konečnú cenu za byt a kupujúci nemali problém obetovať komfort, ktorý prinášali väčšie výmery drahších bytov. Výrok, že „ľudia kupujú byty s menšími výmerami, lebo sú na to zvyknutí z panelákových bytov“ je podľa nás nesprávny a kupujúci iba zreálňujú svoje očakávania. Týka sa to nie len znižovania požiadaviek na veľkosť plochy izieb, čoraz viac si uvedomujú aj dopad úverového zaťaženia na ich rozpočty.
Najväčšou výzvou pre developerov bude pripraviť ideálny projekt pre konkrétnu lokalitu. Nie všade je vhodné, prípadne možné umiestniť projekty štartovacieho bývania. Najväčšiu šancu majú vhodne zvolené projekty pre nižší a stredný segment, nakoľko vyšší segment je hlavne v Bratislave už dostatočne saturovaný.
3) Ako sa podľa vás bude vyvíjať realitný trh v roku 2012 - ste skôr optimistom či pesimistom? Spresnite konkrétne, čo sa týka: a) bytov, b) rodinných domov, c) rekreačných objektov, d) kancelárskych či priemyselných priestorov. Čaká nás tam nejaký posun, čo sa týka cien, záujmu či naopak nezáujmu klientely?
V dnešnej situácii nie je možné byť optimistom, alebo pesimistom. Je dôležité mať pripravené dva scenáre – prvý (optimistický), ktorý ráta s tým, že sa situácia stabilizuje, respektíve že dôjde k veľmi miernemu rastu/poklesu hospodárstva; a druhý scenár ktorý by sa dal charakterizovať ako pesimistický.
Prvý scenár by znamenal, že v relatívne stabilnom hospodárstve budú dostupné úvery a osoby hľadajúce bývanie budú od developerov byty „kupovať“ tak ako doteraz. Kupujúci budú dôkladnejší pri ich výbere a cena bude naďalej zohrávať dôležitú úlohu. V tomto scenári neočakávame plošné znižovanie cien, môže sa ale prejaviť pri luxusnejších nehnuteľnostiach, ktorým dopyt klesá.
Druhý, pesimistický scenár, v prípade väčšieho prepadu hospodárstva, alebo veľkej nestability na svetových trhoch by priniesol odliv časti kupujúcich k prenájmom a realitné kancelárie sa budú viac zaoberať sprostredkovaním prenájmov. Zároveň ale časť tohto výpadku nahradia ľudia diverzifikujúci riziko, ktorý časť svojich peňazí investujú do nehnuteľností, pri ktorých bude rásť dopyt po prenájme. Presun preferencií k prenájmom bude samozrejme vplývať na ceny a povedie k ich ďalšiemu znižovaniu, konkrétne čísla ale nie je možné v tejto chvíli formulovať.
